金地换帅，还债压力未变。
作者 | 蒲肃
金地集团（600383.SH）董事长凌克卸任的消息一经发出，金地集团**跌停，多只债券也应声下跌，业内评论称“凌克卸任，金地跌停。”
为平稳股债双市，10月18日，金地集团紧急发布公告，表示“董事长辞职的公告，市场关注度较高，为回应市场关切，公司就相关情况说明”。
说明内容中表示，公司近来 生产经营正常，且截至2023年三季度，公司月度销售金额已连续三个月环比回升，销售排名保持在行业前列。同时，公司合理安排开竣工计划，并确保竣工和交付如期达成。
但截至10月18日收盘，金地集团股债双跌的趋势仍未停止，但有所缓解，其中股价跌幅2.17%。
但金地集团的债券费用 跌幅仍在继续，其中“21金地03”跌超13%，跌破40元；“21金地04”跌超8%，跌破30元。此外，21金地MTN007盘中成交价26.1元，较前一交易日中债估值59.4234元，偏离-56.08%；21金地MTN004盘中成交价28.2元，较前一交易日中债估值65.0423元，偏离-56.64%；21金地MTN006盘中成交价37.05元，较昨收价63.3200元，跌幅-41.49%。
长期来看，凌克卸任带来的“股债双杀”，只是之前市场上积攒的金地集团各种消息的爆点，市场普遍关心的问题是：凌克的卸任，究竟是身体原因，还是经营压力，亦或二者兼而有之。
金地集团的公开回复再次回应了上述疑问，“确实是出于身体原因”。但不可否认的是，金地集团在经营上遇到的现金流压力，并未减轻。未来股债双市场要维持平稳不是一封声明就能解决的，还是要取决于金地集团能否平稳穿越周期。
关于金地集团的现金流压力，明确而具体的信息是来自今年8月份流传出的一份“房企调研要点”，被称为是金地集团内部流出，其中提到明年1季度到期的83.5亿元债务“（偿还）能力与意愿仍存在极大不确定性”。
上述调研被多家媒体引用，而金地集团至今也没有对其进行公开否认。
从负债结构看，截至2023年6月末，金地集团有息负债合计约1095.85亿元，其中，银行借款占比为70.84%，公开市场融资占比为28.98%，其他融资占比为0.18%。债务融资加权平均成本为4.39%。
金地集团长期负债占全部有息负债比重的为62.85%。其中，境内负债占比95.73%，境外负债占比4.27%。
2023年上半年，金地集团资本化的** 支出合计约10.85亿元，没有资本化的** 支出约为约为16.96亿元。
从三大现金流情况看，金地集团上半年的经营性现金流和筹资性现金流同比都是下降，其中经营性现金流净额仅约2.14亿元，同比大幅下滑96%。
而筹资性现金流净额约负115.75亿元，金地集团表示，这主要是因为偿还债务同比增加。此外，金地集团没有明说的是，上半年金地集团境内债发行额为“0”，偿还债务增加的同时，融资额却在减少，同时上半年还拿出了约119亿元增加土储。
截至今年上半年，金地集团货币资金约460.8亿元，而一年内到期的非流动负债约为401.48亿元、短期借款约为13.04亿元。
虽然上述调研内容反应出金地集团面临较大的流动性压力，但也表示，公司还没到山穷水尽的地步。
原文中表示，金地集团对“股东支持或 *** 救助不抱期待，也否认了向深圳市和广东省求助的传闻。公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。由于近来 PB仅0.4倍也没有增发可能性。公司透露金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。”
财报显示，截至2023年6月30日，金地集团获得各银行金融机构授信总额约2532亿元，已使用银行授信总额为约930亿元，尚剩余授信额度1602亿元。
销售层面上，金地集团2023年1-9月公司累计实现签约面积669.0万平方米，同比下降5.29%；累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
虽然销售数据同比还是下降，但是更重要的还是看环比数据，金地集团能做到连续三个月环比销售上涨，已经显示出较强的恢复能力，要知道曾经的更大房企碧桂园也没能做到连续环比上涨。
对房企来说，销售端的恢复能力很大程度取决于公司土储的布局。
开源证券分析称，2023上半年金地集团拿地金额119亿元，新增总土地储备85万方，更加聚焦核心城市，拿地单价有所提升。截至2023上半年末，金地集团总土地储备约4878万方，其中一二线城市占比约73%，为公司中长期的平稳发展打下基础。
此外，凌克执掌金地集团25年，被视为公司的“灵魂”，但接过凌克“帅印”的黄俊灿总裁也是和凌克并肩作战多年的老战友，对金地集团的情况也非常熟悉，相信在管理层面上不会有太 *** 动。
金地集团现在最需要的，是平稳大于一切。
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